Dachgeschossausbau Dortmund

Dachgeschossausbau Dortmund – mehr Wohnraum unterm eigenen Dach

Wir realisieren Ihren Dachausbau mit festem Preis, kurzer Bauzeit und einem Ansprechpartner für alle Gewerke.

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Ruhrallee 9, 44139 Dortmund

Kostenlose Erstberatung

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Kein Schnittstellenchaos

Ein Ansprechpartner, ein Angebot, eine Rechnung – und am Ende ein fertiges Dachgeschoss.

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Kostenlose Erstberatung mit Begehung

Wir kommen zu Ihnen nach Dortmund, schauen uns das Dach an, messen den Kniestock, prüfen die Statik und klären die Genehmigungsfrage. Sie bekommen eine ehrliche Einschätzung: Was ist möglich, was nicht, was kostet es ungefähr, wie lange dauert es. Kein Verkaufsgespräch – wir sagen Ihnen auch, wenn ein Ausbau sich für Sie nicht lohnt.

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Festpreis-Angebot mit Einzelpreisen

Nach der Begehung erhalten Sie ein detailliertes Angebot mit Einzelpreisen – nicht nur eine Summe. Sie sehen, was jede Position kostet: Dämmung, Trockenbau, Elektrik, Gaube, Malerarbeiten. Keine versteckten Kosten, keine Überraschungen. Das Angebot ist 14 Tage gültig und verbindlich.

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Schlüsselfertige Umsetzung

Wir koordinieren alle Gewerke – Sie haben einen zentralen Ansprechpartner von Anfang bis Ende. Die Baustelle bleibt sauber, die Bauzeit wird eingehalten, die Übergabe erfolgt besenrein mit Dokumentation aller durchgeführten Arbeiten. Wenn Sie möchten, können Sie während der Bauzeit im Haus wohnen – wir planen die Arbeit so, dass Sie unten weiterleben können.

100%

Eigene Fachkräfte und geprüfte Partnerbetriebe aus Dortmund

48h

Reaktionszeit nach Ihrer Anfrage

Festpreis

Keine Überraschungen in der Endabrechnung

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Für wen wir da sind

Ob Eigenheim oder Investment – wir begleiten Dachgeschossausbauten in Dortmund von der Idee bis zur Übergabe.

Eigentümer

  • Vor-Ort-Beratung in Dortmund
  • Genehmigungsprüfung (LBO NRW)
  • KfW- und BAFA-Förderung im Blick
  • Steuerliche Abschreibung möglich

Investoren & Vermieter

  • Standortanalyse für Dortmunder Viertel
  • Genehmigungsstrategie für Nutzungsänderung
  • Steueroptimierung über Denkmalschutz-AfA
  • Finanzierungsberatung

Was wir machen

Vom Dachgauben bis zum Maler – wir koordinieren alles und bleiben Ihr zentraler Ansprechpartner.

Dachgauben

Trapezgaube, Flachdachgaube oder Fledermausgaube – wir finden die passende Lösung für Ihr Dach.

Dachdämmung

GEG-konform und förderfähig – von Zwischensparren- bis Aufsparrendämmung. Sommerhitze inklusive.

Trockenbau

Wände, Dachschrägen, Ständerwerk – Leichtbau ohne statische Belastung.

Dachfenster

Velux, Roto und andere – fachgerechter Einbau, perfekte Abdichtung.

Alle Leistungen ansehen

Was kostet ein DG-Ausbau in Dortmund?

Keine Tabellen mit Fantasiezahlen. Hier sind echte Richtwerte aus unseren letzten Projekten in Dortmund – Stand 2025.

Maßnahme Einheit €/Einheit (von–bis)
Rückbau bestehender Verkleidungen Decke, Wände, eventuell Estrich m² 25 – 60 €
Zwischensparrendämmung (14 cm Mineralwolle, WLG 035) Arbeit + Material m² Dachfläche 55 – 95 €
Dampfsperre / Luftdichtungsebene Kritisch für Schimmelvermeidung m² 15 – 25 €
Trockenbau Dachschrägen inkl. Unterkonstruktion Beplankung + Spachtel m² 45 – 75 €
Trockenbau Innenwände (einfache Ständerwand) Je nach Verdichtung m² Wand 75 – 120 €
Bodenaufbau (Estrich + Dämmung + Belag) Vinyl günstiger, Parkett teurer m² 65 – 130 €
Elektroinstallation komplett (Neu) Steckdosen, Schalter, Leitungen m² Nutzfläche 75 – 140 €
Heizungsanschluss inkl. Heizkörper Abhängig von Entfernung pauschal 1.800 – 4.500 €
Malerarbeiten (Wände & Decke, 2× streichen) Optional: Tapezieren m² 12 – 22 €
Dachgaube (Trapezgaube, 2m breit) Inkl. Genehmigung und Bau Stück 12.000 – 18.000 €

Was die Kosten treibt

1. Zustand des Daches

Muss das Dach neu eingedeckt werden? Ist der Dachstuhl marode? Fehlt die Dampfsperre? Das treibt die Kosten um 20-40% nach oben. Schimmel im Dachstuhl – ja, das kommt vor – ist ein eigenes Kapitel.

2. Haustechnik

Ein Bad im Dachgeschoss ist der größte Einzelfaktor. Wenn neue Heizkreise gelegt werden müssen, weil die vorhandene Kapazität nicht reicht, wird es teuer. Das prüfen wir bei der Begehung.

3. Quartier

Im Kreuzviertel kann die Erhaltungssatzung vorschreiben, dass nur Fledermausgauben erlaubt sind – und die kosten 30-40% mehr als eine Trapezgaube. In Hombruch sind die Grundstücke groß genug für großzügige Gauben, aber die Materialansprüche der Eigentümer sind entsprechend hoch.

Was kostet mein Projekt?

Pauschalantworten sind Schwindel. Nach der Vor-Ort-Begehung erstellen wir Ihnen ein detailliertes Angebot mit Einzelpreisen – ohne Überraschungen.

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KfW, BAFA und NRW-Landesförderung können 20-30% der Kosten abdecken

 Genehmigung prüfen →

Was in Ihrem Viertel gilt – LBO NRW, Erhaltungssatzungen

Jedes Viertel hat seine Eigenarten

Ein Dachgeschossausbau in Dortmund ist kein Standardprodukt. Die Stadtteile unterscheiden sich massiv – in der Bausubstanz, den Vorschriften und den Marktbedingungen. Hier, was Sie wissen müssen.

Kreuzviertel

Das Kreuzviertel ist das Herzstück des Dortmunder Gründerzeitgürtels. Die Bebauung aus den Jahren 1880 bis 1914 prägt ein homogenes Bild aus Backstein-Sektionalbauten mit характерistischen Satteldächern und aufwendig gestalteten Gauben. Hier liegt der Kniestock typischerweise bei 100 bis 130 Zentimetern – идеально для Dachgeschossausbau ohne größere bauliche Eingriffe. Allerdings: Die Erhaltungssatzung von 1994 schreibt für Gauben die Fledermausform vor. Wer hier eine Schleppgaube einbauen will, wird mit dem Denkmalschutzamt Streit bekommen.

Typische Dachformen

Satteldächer 45-50°, Kniestock 100-130 cm, Pfanneneindeckung dominierend

Praktischer Tipp

Bei Bestandsgebäuden mit intaktem Dachstuhl: Ausbau ohne Gaube, nur Dämmung und Dachflächenfenster. Das genügt, um 2-3 neue Zimmer zu gewinnen.

Hörde

Hörde ist der Stadtteil mit der größten Bauland-Diversität in Dortmund. Neben der historischen Altstadt mit ihren engen Gassen gibt es die großzügige Villenbebauung am Rande und die Siedlungen der 1950er- und 1960er-Jahre. Das Kaiserstraßenviertel ist besonders interessant: Die Blockbebauung aus den 1920er-Jahren bietet hohe Dachstühle mit Kniestocken von 80-100 cm. Nach dem Niedergang des Stahlhandels und dem Aufschwung durch den Phoenix-See hat Hörde eine neue Attraktivität gewonnen.

Typische Dachformen

Gemischte Dachformen, Sattel- und Walm-dächer, viele ungenutzte Speicher

Praktischer Tipp

Das Phoenix-See-Ufer ist zum premium-Standort geworden. Ein DG-Ausbau in der Nähe erzielt höhere Mieten als vergleichbare Objekte in der Innenstadt.

Hombruch

Hombruch ist der Stadtteil, in dem Architekten ihre eigenen Häuser bauen ließen. Die Grundstücke sind groß, die Gärten gepflegt, die Dächer steil und oft mit Schiefereindeckung versehen. Hier stehen die höchsten Kniestocke in Dortmund – teilweise über 150 Zentimeter. Das macht den Ausbau einfach: Die Stehhöhe ist fast überall gegeben, gauben sind trotzdem möglich, wenn das Dach entsprechend dimensioniert ist. Hombruch ist auch der Stadtteil mit der höchsten Eigentumsquote und den anspruchsvollsten Bauherren.

Typische Dachformen

Steile Satteldächer 50-60°, Schiefer und Pfannen, hohe Kniestocke

Praktischer Tipp

Hier lohnt sich ein gehobener Ausbau. Die Käufer und Mieter haben höhere Ansprüche – und das spiegelt sich in der Ausstattung und im Preis wider.

Aplerbeck

Aplerbeck liegt am Fuß des Ardeygebirges und hat einen dörflichen Kern mit einer gewachsenen Struktur ausEinzel- und Reihenhausbebauung. Die Siedlungen der 1950er- und 1960er-Jahre dominieren: eingeschossige Reihenhäuser mit niedrigen Satteldächern (Kniestock oft unter 80 cm). Das ist der Problemfall in Dortmund: Zu wenig Höhe für einen komfortablen Ausbau, aber zu viel Substanz, um abzureißen.

Typische Dachformen

Flache Satteldächer 35-45°, Kniestock 60-80 cm, viele unausgebaute Speicher

Praktischer Tipp

In Aplerbeck führt kaum ein Weg an einer Gaube vorbei. Die Investition in eine Trapezgaube zahlt sich aus: aus 60 cm Kniestock werden 2,30 Meter nutzbare Höhe.

Innenstadt-West

Der Westen der Innenstadt ist das urbanste Viertel in Dortmund. Die dichte Blockbebauung aus den 1950er- und 1960er-Jahren produziert wenig idyllische Dachlandschaften, aber максимум Nachverdichtungspotenzial. Die Mieten sind hoch, die Nachfrage ungebrochen. Für Investoren ist dieses Viertel der favoritos: Die Amortisation eines DG-Ausbaus liegt hier oft unter 12 Jahren.

Typische Dachformen

Sattel- und Flachdächer gemischt, viele Mehrfamilienhäuser, Blockbebauung

Praktischer Tipp

In der Innenstadt-West zählt jeder Quadratmeter. Die Mieter zahlen für Licht und Raum – eine großflächige Gaube oder mehrere Dachflächenfenster sind die beste Rendite-Investition.

Brackel

Brackel ist der Stadtteil im Nordosten, der zwischen dem alten Dorf und den neuen Siedlungsgebieten liegt. Die Bausubstanz ist gemischt: alte Bauernhöfe neben Reihenhäusern, Neubaugebiete neben den Reste einer Zechenkolonie. Das macht es schwer, verallgemeinernde Aussagen zu treffen. Was man sagen kann: Wer in Brackel ein Haus mit Dachboden hat, hat wahrscheinlich einen niedrigen Kniestock und ein Flachdach oder ein flaches Satteldach. Ausnahme sind die älteren Bauernhöfe am östlichen Ortsrand.

Typische Dachformen

Gemischte Typologie, flache Dächer vorherrschend, Heterogenität hoch

Praktischer Tipp

Brackel hat Potenzial, aber es braucht eine individuelle Begutachtung. Was für ein Grundstück funktioniert, kann auf dem benachbarten Grundstück völlig unmöglich sein.

Sie wissen nicht genau, was in Ihrem Viertel möglich ist? Das ist normal. Rufen Sie an, wir schauen uns das an.

Kostenlose Vor-Ort-Beratung

Fragen, die Sie sich wahrscheinlich auch stellen

Hier Antworten, die Sie woanders nicht finden – weil sie auf echten Projekten in Dortmund basieren, nicht auf generischen Webtexten.

Was kostet ein Dachgeschossausbau in Dortmund?
Ehrlich gesagt: zwischen 900 und 2.200 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche. Die Spanne ist groß, weil die Bandbreite der Projekte groß ist. Ein einfacher Ausbau mit Dämmung, Trockenbau und Malerarbeiten – nichts davon genehmigungspflichtig, kein Bad – liegt bei 900 bis 1.200 Euro pro m². Mit Gaube, Bad, neuer Heizungsanbindung und gehobener Ausstattung sind 1.500 bis 2.200 Euro realistisch. Die besten Richtwerte: Multiplizieren Sie die Quadratmeter Ihres Dachgeschosses mit 1.200 Euro und haben Sie eine ungefähre Vorstellung. Nach der Begehung wissen wir es genau.
Brauche ich eine Genehmigung für den DG-Ausbau in NRW?
Kommt darauf an, was Sie machen. Der reine Ausbau im Bestand – Dämmung, Trockenbau, Fenster – ist verfahrensfrei nach § 63 BauO NRW, wenn die äußere Gestalt des Daches nicht verändert wird und das Gebäude mindestens 5 Jahre genehmigt ist. In diesem Fall reicht eine Kenntnisgabe. Sobald eine Gaube ins Spiel kommt, wird es komplizierter: Gauben verändern die Dachform und brauchen eine Baugenehmigung nach LBO NRW. Dazu kommt die Statik – ein Nachweis der Standsicherheit ist immer nötig. In manchen Vierteln – Kreuzviertel, Kaiserstraßenviertel – kommen Erhaltungssatzungen dazu, die Gestaltungsdetails vorschreiben (etwa Fledermausgauben statt Schleppgauben). Übrigens: Wer in NRW ab 2025 das Dach komplett neu eindeckt, braucht eine Solaranlage (§ 42a BauO NRW).
Wie hoch muss der Kniestock sein?
Nach § 2 Abs. 6 LBO NRW gilt ein Dachgeschoss als Vollgeschoss, wenn mindestens drei Viertel der Grundfläche eine lichte Höhe von 2,30 Metern haben. Das bedeutet in der Praxis: Der Kniestock sollte mindestens 80 cm betragen, besser 100 cm. Ist er niedriger, wird das DG nicht als Vollgeschoss anerkannt – mit Folgen für Wohnflächenberechnung, Genehmigung und Vermietbarkeit. In manchen Vierteln – Kreuzviertel und Hörde mit steilen, hohen Dächern – bietet die Dachform auch bei niedrigerem Kniestock genug Stehhöhe im Schrägenbereich. In anderen – besonders Aplerbeck und die Nachkriegssiedlungen mit flachen Dächern – führt an einer Gaube kein Weg vorbei.
Welche Dämmung ist Pflicht?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt Dämmwerte vor, die dem Neubaustandard entsprechen, wenn eine neue Heizung installiert wird. Wenn Sie das Dachgeschoss ausbauen und gleichzeitig die Heizung erneuern, müssen Sie die GEG-Anforderungen einhalten. Das heißt konkret: Aufsparrendämmung mit 20-24 cm PIR oder Mineralwolle, oder eine Kombination aus Zwischen- und Untersparrendämmung mit mindestens 20 cm Gesamtdämmung. Wenn die bestehende Heizung bleibt und nur das DG ausgebaut wird, gelten die Anforderungen für Bestandsgebäude. Die sind geringer. Wir erklären Ihnen das bei der Begehung – es ist weniger kompliziert, als es sich anhört.
Wird es im Sommer nicht unerträglich heiß?
Das ist die Frage, die ich am häufigsten höre. Und sie ist berechtigt. Die Lösung: Aufsparrendämmung mit hochwertigem Dämmstoff (PIR oder Mineralwolle, 20+ cm) – das verhindert, dass die Hitze überhaupt in den Raum eindringt. Dazu außenliegender Sonnenschutz: Raffstores oder Rollläden an den Dachfenstern. In unseren bisherigen Projekten in Dortmund lagen die Sommertemperaturen im ausgebauten DG bei maximal 26 Grad. Übrigens: In NRW gilt seit 2025 die Solarpflicht – wenn Ihr Dach neu eingedeckt wird, muss eine PV-Anlage drauf. Das ist kein Nachteil, sondern ein Vorteil: Strom für die Lüftung oder Klimaanlage, falls Sie eine wollen.
Wie lange dauert ein DG-Ausbau?
Die reine Bauzeit: 6 bis 16 Wochen, abhängig von Größe und Umfang. Ein einfacher Ausbau ohne Gaube: 6-8 Wochen. Mit einer Gaube: 10-14 Wochen. Mit mehreren Gauben und Bad: bis 16 Wochen. Vor der Bauzeit kommt die Planung: Begehung und Erstberatung (1 Termin), Statik-Prüfung und Angebot (1-2 Wochen), bei Gauben das Genehmigungsverfahren (4-8 Wochen). Von null bis zur besenreinen Übergabe sollten Sie mit 12 bis 24 Wochen rechnen – je nachdem, wie schnell die Genehmigung kommt. In Dortmund dauert das Genehmigungsverfahren beim Bauamt im Schnitt 6-8 Wochen, in manchen Vierteln länger.
Kann ich Kosten steuerlich absetzen?
Ja – auf mehreren Wegen. 1) § 35c EStG: 20 % der energetischen Sanierungskosten über 3 Jahre (max. 40.000 € je Objekt). Förderfähig: Dämmung, Fenster, Heizung, Lüftung. Voraussetzung: Gebäude älter als 10 Jahre, Eigennutzung, Fachunternehmerbescheinigung. 2) Handwerkerleistungen: 20 % der Arbeitskosten. 3) Denkmalschutz-AfA: Bei Baudenkmälern oder Gebäuden in Sanierungsgebieten bis zu 100 % der Sanierungskosten über 12 Jahre (§ 7i/§ 7h EStG). Wichtig: Die Steuerermäßigung nach § 35c kann mit BAFA-Zuschüssen kombiniert werden, nicht aber mit § 10f oder § 7i für dieselben Kosten. Kein Steuerberater im Team – aber wir vermitteln welche.
Was ist mit Fledermäusen und Vögeln im Dach?
Gute Frage – und eine, die viele übersehen. In Dortmund ist der Artenschutz ein ernstes Thema. Fledermäuse und Dohlen sind streng bzw. besonders geschützt; wenn sie im Dach leben, muss die Untere Naturschutzbehörde eingebunden werden. Die Bauarbeiten müssen dann außerhalb der Brut- und Setzzeit stattfinden (Oktober bis März). Das ist kein Hinderungsgrund, muss aber frühzeitig in der Planung berücksichtigt werden. Wir prüfen das bei der Begehung – wenn der Dachboden aktuell nicht als Lebensraum genutzt wird, steht dem Ausbau nichts im Wege.
Lohnt sich ein DG-Ausbau als Investition?
In den richtigen Lagen: Ja. Die Amortisation hängt von der Miete ab, die Sie erzielen können, und von den Kosten, die Sie investieren. Im Kreuzviertel und der Innenstadt-West – den Lagen mit der höchsten Nachfrage – liegt die Amortisation typischerweise bei 10-15 Jahren. In Aplerbeck oder Brackel – Lagen mit moderaterer Nachfrage – eher bei 15-20 Jahren. Das ist eine grobe Orientierung, keine Garantie. Für Eigennutzung – Familienzuwachs, Homeoffice – lohnt sich ein DG-Ausbau fast immer: Die Kosten sind niedriger als ein Umzug, und Sie bleiben in Ihrem Haus.

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Was ist ein Dachgeschossausbau?

Unter Dachgeschossausbau versteht man die Umwandlung eines unbeheizten Dachraums in Wohnfläche. Das ist etwas anderes als ein allgemeiner Dachausbau Dortmund – dieser Begriff deckt alle möglichen Dachsanierungen ab. Hier geht es spezifisch um Wohnraumgewinn unter dem Dach eines bestehenden Gebäudes.

In Städten wie Dortmund ist das ein großes Thema. Eine Studie von Leaftech im Auftrag der Wohnungsgesellschaft DOGEWO21 kam zu dem Ergebnis, dass allein in Dortmund über 20.000 neue Wohnungen durch DG-Ausbau und Aufstockung entstehen könnten. Das ist eine Zahl, die ich immer wieder im Kopf habe, wenn ich mit Eigentümern spreche.

Warum Dortmund?

Das Ruhrgebiet hat einen außergewöhnlich hohen Bestand an Gebäuden aus den 1950er- bis 1970er-Jahren. Steile Dächer, ausreichend Statik-Reserve – ideal für den Ausbau. Das unterscheidet Dortmund von vielen anderen Städten.

Die Bundestagsabgeordnete Sabine Poschmann (SPD) sagte dazu: „Der große Vorteil von Dachausbau und Dachaufstockung ist, dass dabei keine zusätzlichen Flächen versiegelt werden." Dem ist nichts hinzuzufügen.

Potenzial für Dortmund

  • 20.000+ neue Wohnungen durch DG-Ausbau möglich
  • 6.000+ geeignete Mehrfamilienhäuser identifiziert
  • 70 % entfallen auf DG-Ausbauten (nicht Aufstockungen)

Lohnt sich das für Eigentümer?

Drei Dinge bestimmen, ob sich ein Ausbau rechnet: Die Ausbaubarkeit (Dachneigung, Sparrenhöhe, Statik), die Nutzung (Eigenbedarf oder Vermietung) und die Lage. Im Kreuzviertel oder der Innenstadt-West amortisiert sich ein Ausbau bei Vermietung deutlich schneller als in ruhigeren Lagen.

Bei Eigennutzung geht es mir persönlich mehr um den Familienvorteil: mehr Platz, ohne umzuziehen. Die Kosten liegen in Dortmund zwischen 900 und 2.200 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche – je nach Zustand und Ausstattung. Das ist deutlich weniger als ein Umzug oder ein Anbau kosten würde.

Genehmigung und Regulierung in NRW

Der Dachgeschossausbau in NRW unterliegt der Landesbauordnung (LBO NRW). Verfahrensfreie Maßnahmen gibt es, aber sowie die äußere Gestalt verändert wird oder neuer Wohnraum entsteht, wird es komplizierter. Das prüfen wir für jedes Grundstück vor Ort.

In manchen Vierteln – Kreuzviertel, Teile von Hörde – gelten Erhaltungssatzungen. Die können Gaubenform, Dacheindeckung und sogar Fensterteilung vorschreiben. Fledermäuse und Dohlen im Dach sind ein weiterer Punkt, der frühzeitig auf den Tisch kommen sollte.

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