Genehmigung für Dachgeschossausbau in NRW

Die Landesbauordnung NRW (LBO NRW 2018, Stand 2024)

Der Dachgeschossausbau in NRW unterliegt der Landesbauordnung (BauO NRW 2018) in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 1. Januar 2024. Die Novellierung brachte Erleichterungen speziell für den Dachgeschossausbau und die Schaffung von Wohnraum.

Das vollständige Gesetz finden Sie hier: BauO NRW 2018 (recht.nrw.de)

Wann ist eine Baugenehmigung nötig?

Genehmigungspflichtige Maßnahmen

Eine Baugenehmigung ist in der Regel erforderlich, wenn:

• durch den Ausbau neuer Wohnraum entsteht (Nutzungsänderung)
• die äußere Dachgestalt verändert wird (Gauben, Aufstockung, Firständerung)
• die Statik des Gebäudes verändert wird (z. B. Gaubenlast auf Dachstuhl)
• die Baugenehmigung oder Kenntnisgabe für das Gebäude weniger als 5 Jahre zurückliegt

Genehmigungsfreie Maßnahmen (§ 63 BauO NRW)

Der Ausbau im Bestand ohne äußere Veränderung kann genehmigungsfrei sein, wenn:

• das Gebäude mindestens 5 Jahre genehmigt ist
• die Nutzungsänderung zu Wohnzwecken innerhalb des bestehenden Baukörpers erfolgt
• keine Aufstockung und keine Gaube hinzukommt
• keine Sonderbauvorschriften greifen

In diesem Fall reicht eine Kenntnisgabe an die Bauaufsichtsbehörde – kein förmliches Genehmigungsverfahren. Die Statik muss trotzdem nachgewiesen werden.

Achtung: Genehmigungsfreiheit entbindet nicht von der Pflicht, alle anderen Vorschriften einzuhalten (GEG, Abstandsflächen, Erhaltungssatzungen, Artenschutz).

Vereinfachtes Genehmigungsverfahren (§ 64 BauO NRW)

Für die meisten DG-Ausbauten in Dortmund – especially mit Gauben – gilt das vereinfachte Genehmigungsverfahren nach § 64. Es ist schneller als das Regelverfahren, prüft aber denselben Katalog an Vorschriften.

Vollgeschoss und lichte Höhe (§ 2 Abs. 4 und 6 BauO NRW)

Die LBO NRW definiert, wann ein Dachgeschoss als Vollgeschoss gilt – das ist entscheidend für Genehmigung, Wohnflächenberechnung und Vermietbarkeit:

• Vollgeschoss: mindestens 2,30 m lichte Höhe über mehr als 3/4 der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses
• Kniestock: mindestens 80 cm, besser 100 cm für sichere Vollgeschoss-Anerkennung
• Bei niedrigerem Kniestock: Gaube als Lösung für nutzbare Stehhöhe

Diese Anforderungen sind nicht verhandelbar – sie ergeben sich direkt aus dem Gesetz. Ist der Kniestock zu niedrig, wird das DG nicht als Vollgeschoss anerkannt, was Auswirkungen auf Genehmigungsfähigkeit und Wohnflächenberechnung hat.

Erleichterungen für den Bestand (§ 27f BauO NRW)

Die Novellierung 2024 hat § 27f eingeführt: Nutzungsänderungen und bauliche Änderungen im Bestand – insbesondere DG-Ausbauten und Aufstockungen zu Wohnzwecken – dürfen keine höheren brandschutzbezogenen Anforderungen an tragende, aussteifende und raumabschließende Bauteile stellen, als das Gebäude bereits hatte.

Konkret: Wenn durch den DG-Ausbau eine Gebäudeklasse 4 oder 5 entsteht, reichen für die bestehende Konstruktion die Anforderungen der Gebäudeklasse 3 aus – sofern Rettungswege, Türen und Entrauchung stimmen.

Das ist eine spürbare Erleichterung gegenüber der alten Rechtslage und macht viele DG-Ausbauten möglich, die früher an baulichen Brandschutzanforderungen gescheitert wären.

Abstandsflächen (§ 6 BauO NRW)

Das LBO NRW 2024 enthält erweiterte Erleichterungen bei Abstandsflächen:

• Ausbau bestehender Dachräume: innerhalb der durch die Außenwände vorgegebenen Grenzen – kein Problem mit Nachbargrenzen
• nachträgliche Gaube: Abstandsflächen innerhalb der Abstandsflächen des bestehenden Gebäudes, Mindestabstand zur Nachbargrenze 2,50 m
• kein neuer Abstand zu Nachbargrenzen durch Gaube, wenn diese in den vorhandenen Baukörper passt

Erhaltungssatzungen in Dortmund

In einigen Dortmunder Vierteln gelten Erhaltungssatzungen, die gestalterische Auflagen machen. Betroffen sind insbesondere:

• Kreuzviertel: Strenge Auflagen – Fledermausgaube statt Schleppgaube, Dacheindeckung und Fensterteilung vorgeschrieben
• Kaiserstraßenviertel (Hörde): Gestaltungsvorschriften aus den 1920er-Jahren
• Unionviertel: Erhaltungsgebot, historische Bausubstanz
• Innenstadt-West: Einzelne Bereiche mit Gestaltungssatzungen

In Vierteln mit Erhaltungssatzung kann die Gestaltung einer Gaube vorgeschrieben sein. Eine Trapezgaube, die im Neubaugebiet kein Problem wäre, kann dort unzulässig sein – während eine Fledermausgaube passt. Wir kennen die Auflagen für jedes Dortmunder Viertel.

Ob für Ihr Grundstück eine Erhaltungssatzung gilt, erfahren Sie bei der Stadtplanungs- und Bauordnungsabteilung der Stadt Dortmund: dortmund.de/bauen-wohnen

Solaranlagen-Pflicht (§ 42a BauO NRW)

Artenschutz

Vor jedem Dachgeschossausbau in Dortmund ist der Artenschutz zu prüfen. Dachböden bieten häufig Lebensraum für geschützte Arten:

• Fledermäuse (zahlreiche Arten, streng geschützt)
• Dohlen und andere Höhlenbrüter
• Rauchschwalben

Ist das der Fall, muss die Untere Naturschutzbehörde der Stadt Dortmund eingebunden werden. Die Bauarbeiten müssen dann außerhalb der Brut- und Setzzeit stattfinden (typischerweise Oktober bis März). Ist der Dachboden aktuell nicht als Lebensraum geschützter Arten dokumentiert, steht dem Ausbau nichts im Wege.

Dies ist kein Hinderungsgrund für den DG-Ausbau – sollte aber frühzeitig in der Planung berücksichtigt werden, da es die Bauzeitplanung beeinflusst.

Aufzugspflicht (§ 39 BauO NRW)

Die Novellierung 2024 hat eine Erleichterung bei der Aufzugspflicht gebracht: Ein Aufzug ist nicht zwingend erforderlich, wenn:

• das DG ausgebaut oder aufgestockt wird und dadurch Wohnraum geschaffen wird
• die Herstellung eines Aufzugs infolge der Baumaßnahme nur unter besonderen Schwierigkeiten möglich wäre

Das ist eine spürbare Erleichterung bei Bestandsgebäuden, insbesondere bei schmalen Treppenhäusern in Gründerzeitbauten.

Barrierefreiheit (§ 48 BauO NRW)

In Wohngebäuden mit mehr als zwei Wohnungen müssen bei DG-Ausbau oder Aufstockung barrierefreie Wohnungen entstehen – im Umfang der Gesamtfläche des Erdgeschosses.

Für den DG-Ausbau zur eigenen Nutzung oder für einzelne Eigentumswohnungen gelten diese Anforderungen nicht in vollem Umfang. Wir klären das im Einzelfall.

Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das GEG schreibt energetische Mindestanforderungen vor, die bei einem DG-Ausbau eingehalten werden müssen – insbesondere:

• U-Wert Dach: max. 0,14 W/(m²·K) bei Dämmung der Dachflächen
• Mindestluftwechsel: Lüftungskonzept bei dichter Bauweise
• Wenn neue Heizung installiert wird: GEG-Vollstandard für das gesamte Gebäude

Diese Anforderungen sind nicht optional – bei der Schlussabnahme wird die Einhaltung geprüft.

Verfahrensablauf in der Praxis

1. Vor-Ort-Begehung: Wir prüfen Statik, Kniestock, Erhaltungssatzung, Artenschutz
2. Vorprüfung Genehmigungspflicht: Klärung, ob Kenntnisgabe, vereinfachtes oder Regelverfahren
3. Energieeffizienz-Experte: Beauftragung für GEG-Nachweis und Förderantrag
4. Statiker-Nachweis: Standsicherheitsnachweis durch Tragwerksplaner
5. BAFA-Antrag: Falls Fördermittel gewünscht (vor Auftragsvergabe!)
6. Baugenehmigungsantrag oder Kenntnisgabe: je nach Maßnahme
7. Ausführung
8. Schlussabnahme: durch Bauaufsichtsbehörde oder Eigenkontrolle

Genehmigungsdauer in Dortmund

Das Bauamt Dortmund bearbeitet Genehmigungsanträge im vereinfachten Verfahren in der Regel innerhalb von 6–8 Wochen. Bei Gauben mit Erhaltungssatzung oder artenschutzrechtlichen Belangen kann es länger dauern – in Einzelfällen bis zu 3–4 Monaten.

In manchen Vierteln – Kreuzviertel, Kaiserstraßenviertel – muss zusätzlich die Gestaltungskommission gehört werden. Das verlängert das Verfahren.

Unser Service

Wir übernehmen die komplette Genehmigungsplanung für Ihren DG-Ausbau in Dortmund:

• Prüfung der Genehmigungspflicht (LBO NRW, aktuelle Fassung)
• Beratung zu Erhaltungssatzungen und Gestaltung
• Artenschutzprüfung und Kommunikation mit der Naturschutzbehörde
• Klärung der Solaranlagen-Pflicht für Ihr Dach
• Komplette Antragstellung beim Bauamt Dortmund
• Koordination mit Statiker und Energieeffizienz-Experten